ExRotaprint
13 Jahre ExRotaprint
Ein Bericht von Daniela Brahm und Les Schliesser
Die Idee zur Übernahme des ehemaligen Rotaprint Geländes durch die Mieter vor Ort entstand aus Notwehr. In den Nuller Jahren war das Ziel des Landes Berlin die kurzfristige Verwertung landeseigener Liegenschaften zum Höchstpreis, um Schulden des Landes zu tilgen. Davon war auch „unser“ Gelände betroffen. Nur der erzielte Kauferlös – das meiste Geld, kein Konzept, keine stadtentwicklungspolitische Überlegung – war ausschlaggebend bei der Vergabe der Grundstücke. Rückblickend ist der jahrelange Abverkauf sogenannter „nicht-betriebsnotwendiger“ Grundstücke ein gravierender stadtentwicklungs-, sozial- und finanzpolitischer Schadensfall. Die Kaufpreise der Nullerjahre haben für Investoren eine Verzehn- in manchen Fällen eine Verdreißigfachung des damals eingesetzten Geldes ermöglicht, heute kauft die Stadt zu überteuerten Marktwerten Häuser und Grundstücke zurück.
Projektfilm
Der Spekulation entziehen, wie geht das?
Wie viele andere „Investoren“ in dieser Zeit konnten wir, die Mieterinitiative ExRotaprint, nach zähen Verhandlungen das 10.000 qm große Gelände 2007 zu einem sehr günstigen Preis erwerben. Durch Konflikte um Einzeleigentum und Profit in der Anfangsphase der Gründung war uns das Risiko eines günstigen Kaufpreises klar: Je niedriger der Preis, desto höher sind zukünftige Gewinnerwartungen und damit die Gefahr, dass das Projekt an ihnen zerbricht. In einer heterogenen Gruppe aus Mietern, zustande gekommen aus Not und nicht aus Bekenntnis oder verwandten Haltungen, mit unterschiedlichen Arbeitsfeldern wie Handwerksbetriebe und Produktion, soziale Einrichtungen, Ateliers oder kreative Studios, sind Unterschiede in der Erwartung an ein potentielles, zukünftiges Eigentum direkt präsent. Wir standen vor der Herausforderung ein Eigentumsmodell für ExRotaprint zu entwickeln, das dauerhaft den Zerfall in Einzelinteressen ausschließt und den Gewinn aus der Bewirtschaftung des Geländes an unsere gemeinsamen Ziele bindet. Die Perspektive, nach dem Erwerb ein jahrelang vernachlässigtes, 10.000 qm großes eingetragenes Baudenkmal zu sanieren und an die Bedürfnisse zeitgemäßer Nutzungen anzupassen, mit den einhergehenden Risiken und Unsicherheiten über die Finanzierung, erstickte zuletzt die Konflikte. Der Aushandlungsprozess führte uns in eine gemeinnützige, anti-spekulative Projektentwicklung, bei der die Verantwortung in unseren Händen liegt. Ziel sind günstige Mieten, langfristige Perspektiven für bestehende und zukünftige Nutzungen und ein der Umgebung, dem Wedding dienlicher Standort, der Alle einbezieht. Um die Projektentwicklung dauerhaft abzusichern, haben wir uns für eine rechtliche Klammer aus Gemeinnützigkeit und Erbbaurecht entschieden. Zur Übernahme des Geländes gründeten zehn Mieter, die aktiv an der Projektentwicklung teilhaben wollen, die gemeinnützige GmbH ExRotaprint. Der RotaClub e.V., der Verein aller Mieter, ist 11ter Gesellschafter und ermöglicht den Mietern Transparenz und direkten Zugang zu den Entscheidungen der gGmbH. Die Gesellschafter profitieren nicht von Einnahmen der Gesellschaft und bekommen bei Austritt keinen Gewinnanteil aus Wertsteigerungen der Immobilie ausbezahlt. Die Einnahmen aus der Vermietung fließen – nach Abzug aller Kosten – in die gemeinnützigen Ziele von ExRotaprint, den Erhalt des Baudenkmals und die Förderung von Kunst und Kultur. Seit 13 Jahren investiert die ExRotaprint gGmbH Überschüsse aus der Vermietung in die Sanierung des Baudenkmals und zahlt Zins und Tilgung für den 2009 aufgenommen Baukredit. Trotz der günstigen Mieten im Durchschnitt von 4,20 Euro nettokalt konnte ExRotaprint bisher gut 5 Mio. € in Sanierung und Instandhaltung des Baudenkmals investieren. Möglich wurde die Effizienz der Bewirtschaftung durch unsere Solidarität als Mieter, durch genaue Konzepte für die Sanierung im Planungsteam und Architekten, die sich für eine soziale Entwicklung von Immobilien stark machen. Der Entschluss, jeglichen Weiterverkauf und zukünftige Spekulation mit dem Grundstück dauerhaft auszuschließen, ist die Grundlage der auskömmlichen Entwicklung von ExRotaprint. Er ist die Voraussetzung für den Perspektivwechsel von Profit mit Immobilien auf die Nutzung der Immobilie.
Da das Land Berlin 2007 kein Erbbaurecht mit uns abschließen wollte, setzten wir die Stiftungen trias und Edith Maryon in den von uns ausverhandelten Kaufvertrag ein, um mit ihnen direkt nach Erwerb einen 99-jährigen Erbbaurechtsvertrag abzuschließen. Das Erbbaurecht trennt Boden und Gebäude, die Stiftungen sind Eigentümerinnen des Bodens, ExRotaprint ist Eigentümerin der Gebäude. Die Stiftungen haben das erklärte Ziel, Boden dem Markt zu entziehen und nicht wieder zu veräußern. Mit dem Erbbaurecht haben wir den damaligen günstigen Bodenpreis dauerhaft für das Projekt abgesichert und „eingefroren“. Der heutige x-fache Marktpreis des Geländes ist gebrochen und kann aufgrund der geteilten Eigentümerinnenstruktur und den Regeln aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht mehr realisiert werden. ExRotaprint zahlt den Stiftungen mindestens einen Zins von 5,5 % auf den damaligen Bodenwert, seit einigen Jahren, bedingt durch die Vollvermietung, einen Anteil von 10% an den Nettokaltmieteinnahmen. Ein Kostenanteil von nur 10% für den Bodenwert ist heute bei Neuvermietungen kaum mehr zu finden, in Berlin liegt der Bodenanteil häufig bei 50% der Nettokaltmiete und darüber. Bodenpreissteigerungen sind Ursache für Mietpreissteigerungen, ein Effekt, den wir durch unsere rechtliche Konstruktion ausgeschlossen haben. Der Vertrag ist auch für die Stiftungen als Erbbaurechtsgeberinnen gewinnbringend. Über die Jahre verdienen die Stiftungen nach der Refinanzierung des eingesetzten Kapitals ein Mehrfaches des ursprünglichen Bodenpreises durch die Zinsen aus dem Erbbaurecht.
Ein Gelände für Alle?
Über die bodenpolitischen und wirtschaftlichen Aspekte hinaus haben wir den Erbbaurechtsvertrag zur langfristig verbindlichen Festlegung unserer Nutzungsziele eingesetzt. Bereits zu Beginn waren wir eine heterogene Gruppe zufällig auf einem Gelände arbeitender Menschen mit unterschiedlichen Hintergründen und Berufen, die genauso diverse Perspektiven und Haltungen verfolgen. Die Mischung aus lokalem Gewerbe, sozialen Einrichtungen und kreativen Nutzern haben wir verstetigt und ausgebaut, sie schafft Angebote für den Bezirk, bindet die Nachbarschaft ein, stärkt das lokale wirtschaftliche Gefüge und bringt neue Energie an einen Standort, der durch den Verlust von Arbeit und Aussichten geprägt war. Neben der Verpflichtung zur Gemeinnützigkeit haben wir in unserem Erbbaurechtsvertrag unser Vermietungskonzept „Arbeit, Kunst, Soziales“, d.h. die paritätische Vermietung der Flächen an Gewerbebetriebe, soziale Einrichtungen und kreative Nutzungen zu je einem Drittel festgeschrieben. Ein großer Vorteil des Erbbaurechts ist der partnerschaftliche Vertrag, in dem Inhalte für die Nutzung über einen sehr langen Zeitraum – über die Gründergeneration hinaus – für den Standort abgesichert werden können. Heute arbeiten hier der lokale Elektrikerbetrieb, Tischlereien und Kleinfabrikationen, die Arbeits- und Ausbildungsplätze bereitstellen, soziale Einrichtungen wie eine Deutschschule für Migrant¬*innen, ein Schulprojekt für schuldistanzierte Jugendliche, Beratungen für Neuberliner, Geflüchtete und Arbeitslose, die Kreativen in ihren Ateliers, Musikerproberäumen, Design- und Filmbüros. Wir sehen die Heterogenität der Nutzungen und Menschen bei uns als Chance, der Segregation in der finanzialisierten Stadt entgegen zu wirken und Leute mit ihren jeweiligen Welten und Konstrukten auf andere Lebensentwürfe gleichberechtigt treffen zu lassen. Heterogenität statt Homogenität bedeutet auch Moderation, Gespräch und Aushandlung, um ein Gefüge in Balance zu halten.
Über die langen Linien des Projekts entscheiden die Gesellschafter, fast alle sind selbst Mieter, die sich bewusst zur Teilhabe an der Verantwortung bekannt haben. Eine Verpflichtung zum Engagement oder der Zeichnung von Anteilen gibt es nicht, man/frau kann auch einfach nur Mieter*in sein.
ExRotaprint ist ein Modell für eine andere Bodenpolitik, verpflichtet einer gesamtgesellschaftlichen Perspektive, um Menschen und Nutzungen Raum zur Verfügung zu stellen, die in den üblichen Prozessen von Aufwertung und Vermarktung zugunsten des Profits verdrängt werden. Der Ausverkauf der Stadt in den Nuller Jahren und die daraus folgende Handlungsbeschränkung wegen fehlender Grundstücke für Wohnen, Schulen, Gemeinbedarf müssen Städte wie Berlin radikal zum langfristigen Umsteuern bringen. Der zukünftige Fokus in der Stadtentwicklung beruht nicht auf der Immobilie als Kapitalanlage, der Nutzen für die Gesellschaft als Ganzes muss das Ziel sein. In diesem Sinne bringen wir unsere Erfahrungen und Sichtweisen seit Jahren aktiv in die Berliner Stadtentwicklungspolitik ein, sind Mitglieder am Runden Tisch Liegenschaftspolitik, der Initiative Stadt Neudenken und dem Netzwerk Immovielien und beraten andere, in Entstehung begriffene gemeinwohlorientierte Projekte.
ExRotaprint in Zeiten von Corona: Welche Auswirkungen hat die Covid-19-Pandemie auf das Projekt?
Aufgrund der Corona Pandemie haben wir den ausstehenden großen Sanierungsschritt an Haus 24 des ExRotaprint Geländes, dem Büroriegel und angrenzenden Bereichen, von 2020 auf 2022 verschoben. Dank der Mischnutzung und dem Zusammenhalt hat sich das Projekt bisher resilient gezeigt, was zu Beginn der Pandemie nicht absehbar war. Förderungen der Regierung für Künstler, Unternehmen und das Kurzarbeitergeld haben einigen unserer Mieter geholfen. Unsere Mieteinnahmen sind bisher stabil. Unsere Sondernutzungen Gästewohnungen und Projektraum sind eingebrochen. Im Frühjahr 2020 hatten wir alle Bauvorhaben zurückgestellt, um dem Risiko von Mietausfällen zu begegnen. Für unsere Mieter sind die eigenen, angemieteten Räume in der Zeit der Pandemie wichtig. Auszug wegen Sanierung schafft Unruhe, Begegnungen und Risiken. Im Dezember haben wir deshalb die großen Baumaßnahmen weiter auf 2022 verschoben. Es ist offensichtlich, dass erst im Laufe 2021 mit einer Verbesserung der Lage zu rechnen sein wird.
Für die noch anstehenden Baumaßnahmen auf dem ExRotaprint Gelände haben wir einen zweiten Baukredit aufgenommen. Neben der Konsolidierung des Baudenkmals und der Ertüchtigung auf einen zeitgemäßen Brandschutz ist dabei auch immer die Verbesserung der Energieeffizienz im Fokus.
Leider hat sich aufgrund der Corona Pandemie die schon bis zum genehmigten Bauantrag vorangetriebene Realisierung des „Raums für Kultur, Wissen und Nachbarschaft“ auf dem von uns „ExBrache“ genannten Grundstück - hinter ExRotaprint gelegen - zerschlagen. Das Projekt sollte zusammen mit dem Kulturkino bi´bak betrieben werden. Diese Art von Veranstaltungen sind aber wegen der Pandemie ausgesetzt. Nach weiteren Klärungen mit unserem Nachbarn Lidl wird ExRotaprint die „ExBrache“ im Erbbaurecht von den Stiftungen für ein Bauprojekt übernehmen. Das ist eine weitere Chance für unser Projekt.